Guía de Alquiler

Según la Ley de Arrendamientos Urbanos, se establece que la duración de un contrato de alquiler será la que libremente estipulen las partes contratantes. No obstante la ley de arrendamientos urbanos establece algunas condiciones, como las siguientes:

• Si en el contrato no se estipula un plazo de duración específico, éste será como mínimo de un año, prorrogable hasta alcanzar los cinco años, a no ser que el inquilino manifieste su voluntad de no renovación (siempre que éste avise al propietario con un mínimo de treinta días de antelación a la fecha de vencimiento del contrato).
• Una vez transcurrido el plazo de cinco años, y si ninguna de las partes manifiesta su intención de no renovar, el arrendamiento se prorroga de forma obligatoria para el arrendador y, si el inquilino lo desea, hasta un plazo máximo de 3 años más.

El precio del alquiler o renta es fijado libremente por las partes. Durante los cinco primeros años de duración de contrato, la cuantía de la renta será la misma que venía abonándose desde el principio, aunque ésta podrá actualizarse conforme al IPC general.

La fecha de actualización de la renta será aquella en la que se cumpla un año de vigencia del contrato y será exigible al inquilino a partir del mes siguiente a su notificación por escrito.

Transcurridos los cinco primeros años existe la posibilidad de celebrar un nuevo contrato (en vez de prorrogar el vigente hasta ese momento) en el que se pueden establecer nuevas condiciones incluyendo las económicas, por lo que el plazo de vigencia del contrato comenzaría a computarse de nuevo (de uno a cinco años).

La extinción (finalización) de un contrato de alquiler puede estar causada por diferentes motivos aunque con carácter general un contrato de alquiler finaliza cuando la duración del mismo se ha cumplido.

La Ley de Arrendamientos Urbanos contempla la posibilidad de que tanto el propietario como el inquilino puedan solicitar la finalización del contrato de arrendamiento en aquellos casos en los que no cumplan sus respectivas obligaciones.

Así, el arrendador podrá extinguir el contrato si el inquilino:

• No abona la renta, la fianza o cualquiera de las cantidades cuyo pago haya sumido (gastos de comunidad, luz, agua…).
• Subarrienda o cede a un tercero la vivienda sin consentimiento del propietario.
• Causa daños en la vivienda intencionadamente o realiza obras sin consentimiento del propietario.
• Realiza en la vivienda actividades molestas, insalubres, nocivas o ilícitas.
• Deja de destinar de forma primordial la vivienda a satisfacer su necesidad permanente de vivienda.

Y por su parte el inquilino podrá extinguir el contrato si el propietario:

• No realiza las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad apropiadas.
• Perturba al inquilino en la utilización de la vivienda.
• El contrato de alquiler también podrá extinguirse en los casos en que se pierda la finca por alguna causa ajena a la responsabilidad del propietario (por ejemplo a causa de un desastre natural), o en caso de declaración de ruina de la vivienda realizada por la administración competente.
• Otra de las causas de extinción o finalización de un contrato de alquiler es lo que la Ley denomina desistimiento del arrendamiento, es decir, la interrupción voluntaria del contrato antes del cumplimiento de la duración pactada.
• Para contratos con una duración pactada por un período igual o inferior a 5 años, el inquilino podrá hacerlo en el momento de renovar alguna de las prórrogas anuales, para lo cual deberá comunicarlo por escrito con 30 días de antelación a la fecha de la prórroga.
• Para contratos con una duración pactada por un periodo superior a 5 años, el inquilino puede desistir del contrato una vez transcurridos los 5 primeros años, sin necesidad de pagar indemnización alguna, salvo que se haya establecido lo contrario en el contrato. En este caso, deberá notificarlo al arrendador con una antelación mínima de 2 meses.

Para garantizar el cumplimiento de las condiciones pactadas en el contrato de arrendamiento, se ha creado la figura de la "fianza arrendaticia".

La fianza, que debe constituirse en  metálico, es de obligado cumplimiento para el inquilino, y el arrendador tiene que depositarla en el organismo correspondiente. Para el ámbito territorial de la Comunidad de Madrid, la fianza se realiza a favor del Instituto de la Vivienda de Madrid (IVIMA).

¿A qué contratos afecta esta obligación? :

• Arrendamientos de vivienda.
• Arrendamientos para uso distinto de vivienda.
• Subarriendos totales de las fincas urbanas destinadas a uso distinto de vivienda.
• Arrendamientos de industria o negocio que impliquen también la cesión de uso de fincas urbanas.
• Contratos o pólizas de abono de servicios y suministros (agua, gas, electricidad y servicios telefónicos) a fincas urbanas.

Cuantía del depósito :

• Arrendamientos de vivienda, una mensualidad de renta.
• Arrendamientos de uso distinto al de vivienda, dos mensualidades de renta (sin tener en cuenta el IVA ni las retenciones). Se consideran arrendamientos de uso distinto al de vivienda, entre otros, los de vivienda por temporada.
• Subarrendamiento parcial de fincas y subarriendo total de las destinadas a uso distinto de vivienda, dos mensualidades de renta.
• Arrendamiento de industria o negocio, que impliquen también la cesión del uso de fincas urbanas, dos mensualidades de renta del valor atribuido al uso de la finca. Si no se hubiere establecido dicho valor, y se establece un precio unitario, el importe que se debe depositar es el 1% del valor catastral asignado al inmueble a la fecha del contrato de alquiler.

El Decreto 181/1996, de 5 de diciembre, establece la obligación del depósito de fianza regulada en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. El incumplimiento de la obligación de depositar la fianza dará lugar a las sanciones correspondientes contempladas en la Ley 12/1997,

La devolución de la fianza se realizará por el Instituto de la Vivienda de Madrid (IVIMA), en el plazo de un mes a partir de la fecha de la solicitud.

Si el propietario/arrendador actual del inmueble y el que figura en el contrato no son la misma persona, se deberá aportar algún documento que acredite dicha titularidad.

Si el titular de la cuenta donde se va a realizar la devolución no es el propietario/arrendador, se deberá ?????