- Nuestros servicios
- Guía útil
- Calculadora financiera
Copyright © 2009-2012 Inmored Continental, S.L. Todos los derechos reservado
Aviso legal
Área privada
Plazo de Amortización es el periodo de tiempo establecido en el préstamo para su total devolución a la entidad financiera. Se ha de tener en cuenta que el plazo más adecuado debe ser aquel que permita pagar las cuotas cómodamente. Por tanto, la elección del plazo de amortización se debe hacer siempre en función de la capacidad de endeudamiento del solicitante.
Tipo de Interés Nominal es el porcentaje que se aplica al capital pendiente de devolución de un préstamo para calcular los intereses que se deben abonar. No obstante el tipo de interés nominal no debe analizarse como un elemento aislado, sino en combinación con las comisiones y el plazo de amortización que en conjunto determinan cual es el coste real de la operación. Es lo que se denomina TAE (Tasa Anual Equivalente).
TAE es lo que de verdad te va a costar el préstamos al año. Se calcula con el interés anual y los gastos de la hipoteca y por lo tanto es mejor cuanto más baja. Es el valor más fiable para comparar ofertas de unos bancos con otros.
Comisiones Cantidades que la entidad financiera cobra por los servicios de intermediación y gestión que presta. Las principales comisiones son:
Carencia Periodo dentro de la vida de un préstamo durante el cual sólo se pagan intereses y no se amortiza capital. Se habla de carencia total para el periodo del préstamo en el que no se pagan ni intereses ni capital.
En la actualidad la oferta de préstamos hipotecarios es muy amplia y variada, pero se pueden distinguir cuatro tipos básicos de préstamos en función del tipo de interés que se utilice para realizar el cálculo de la cuota.
Préstamo hipotecario a interés fijoson aquellos en los que el tipo de interés permanece constante durante toda la vida del préstamo, lo que supone que el cliente paga lo mismo cada mes. La principal ventaja de estos préstamos es la seguridad que ofrece al solicitante al ser constantes sus cuotas de amortización, sin embargo el principal inconveniente deriva de las posibles bajadas en los tipos de interés, de las cuales no podrá beneficiarse. Su plazo de amortización es más ajustado, entre 10,15 y 20 años, y tienes una comisión de amortización anticipada mayor que otros tipos de préstamos.
Préstamo hipotecario a interés variable. En este caso el tipo de interés que se aplica puede variar a lo largo de la vida del préstamo dependiendo de las variaciones que sufra el precio del dinero en el mercado. Este interés variable se determina estableciendo en la escritura de préstamo un índice de referencia oficial al que se suma un margen (o diferencial) constante, lo que supone, una disminución en las cuotas periódicas si el índice de referencia baja, y un aumento de las mismas en igual proporción si sube. El plazo de amortización de estos préstamos es mayor y la comisión por cancelación o amortización anticipada no puede superar, por ley, el 1%.
Préstamo hipotecario a interés mixto. Se conocen así los que combinan un periodo en el que el tipo de interés permanece fijo (2, 3 ó mas años) y otro en el que éste es variable y se va ajustando al mercado. El plazo de amortización y las comisiones por cancelación anticipada suelen ser similares a los que se ofertan en los préstamos a interés variable.
Préstamo hipotecario de cuota fija. Son préstamos a interés variable pero se asemejan a los préstamos de tipo fijo en la medida en que el cliente siempre paga la misma cuota al margen de la evolución de los tipos de interés. La diferencia es que si los tipos suben, en lugar de pagar más cuota, se alarga el plazo de amortización; y si bajan, se acorta. La principal ventaja que ofrece al cliente consiste en que siempre se conoce la cantidad a desembolsar mensualmente, mientras que el inconveniente principal reside en la incertidumbre por no saber cuándo se terminará de pagar el préstamo.
A la hora de solicitar un préstamo hipotecario a interés variable, es necesario establecer cuál va a ser la variable oficial en función de la cual el tipo de interés cambiará, es decir el índice de referencia.
- Los índices de referencia oficiales más utilizados son:
Euribor. Es el índice de referencia más extendido entre los préstamos hipotecarios. Es calculado por por la Federación Bancaria Europea con los datos de las principales entidades de la Zona Euro. Se trata de un indicador que refleja con rapidez las oscilaciones de tipos producidos en los mercados financieros y se caracteriza por sufrir movimientos más intensos que el resto de índices de referencia.
Indicador CECA de los tipos de activo, es el índice creado por la Confederación Española de de Cajas de Ahorro y se calcula como el promedio de las Tasas Anuales Equivalentes (TAE) aplicadas por el conjunto de las cajas de ahorros en los préstamos hipotecarios y en los préstamos personales (sin garantía hipotecaria).
Índice de Bancos e Índice de Cajas, es el índice de interés medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años que los bancos han concedido durante ese mes para la adquisición de vivienda libre, expresado en Tasa Anual Equivalente. Es una media de los contratos de préstamos hipotecarios que se han formalizado en el mercado y que el Banco de España calcula a partir de los datos que le remiten estas entidades (Bancos y Cajas de Ahorro).
- Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH):
Bancos El Índice de Referencia de los Préstamos Hipotecarios de los Bancos es publicado por el Banco de España y calculado como media de los tipos de interés medios de los préstamos hipotecarios a un plazo superior a 3 años que los bancos han iniciado o renovado durante el mes en que se calcula.
Cajas Se calcula igual que el de los Bancos pero referido a los préstamos otorgados por las Cajas de Ahorro.
El Índice de Referencia de los Préstamos Hipotecarios del Conjunto de Entidades es idéntico a los de Bancos y Cajas pero referido a los préstamos otorgados por el conjunto de los Bancos, Cajas y Sociedades de Crédito Hipotecario
¿Cómo se aplican los índices de referencia?:
El interés variable se calcula sumando al índice de referencia oficial el margen o diferencial, que es una cantidad fija determinada por la entidad financiera. De esta manera el tipo de interés de la hipoteca es la suma de estos dos valores, que permanece constante mientras no varíen las condiciones del préstamo hipotecario. A modo de ejemplo quedaría reflejado de la siguiente manera: Euribor + 0,45, lo que a día de hoy significa: 3,615 + 0,45 = 4,065.
Todos los índices de referencia utilizados son oficiales y publicados por el Banco de España mes a mes; por tanto, el tipo de interés a pagar dependerá por un lado del mes en que se produzca la revisión y por otro del diferencial fijo añadido al índice de referencia.
Costes antes de la concesión del préstamo hipotecario, son los costes asociados a los trámites previos a la concesión de la hipoteca, que deben ser abonados por el solicitante con independencia de que se apruebe o deniegue la concesión.
Coste de tasación de la vivienda es el importe que se abona a la Sociedad Tasadora por realizar la valoración del inmueble. Varía de una sociedad a otra y se fija en función del valor de la vivienda tasada.
Verificación registral, se trata del coste que conlleva la comprobación de la titularidad y situación en la que se encuentra la vivienda (si está libre de cargas) en el Registro de la Propiedad
Costes después de la concesión del préstamo hipotecario, son aquellos costes que se producen durante la tramitación de una hipoteca.
Comisión de apertura es el porcentaje que cobra la entidad en el momento de otorgar el préstamo hipotecario y engloba todos los gastos administrativos y de gestión que conlleva su apertura. Normalmente oscila entre el 0-2% del importe del préstamo solicitado y es negociable.
Gastos de notaría. Son los honorarios que se abonan al notario cuando se formaliza la hipoteca mediante Escritura Pública. Al importe de estos gastos fijados por el Real Decreto 1426/1989 y convertidos a euros por la Instrucción de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 22 de mayo de 2002, hay que añadir el 16% en concepto de IVA.
Gastos de Registro. Son los honorarios abonados al Registrador por la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad. Estos gastos están fijados por el Real Decreto 1427/1989, y al igual que los anteriores, que están convertidos a euros por la Instrucción de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 22 de mayo de 2002, hay que añadirles el 16% en concepto de IVA.
Gastos de Gestión Son los honorarios por la tramitación de la escritura del préstamo hipotecario (pago de impuestos y presentación en el Registro de la Propiedad, etc). Esta gestión, generalmente, la realiza la propia entidad financiera.
Impuestos El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD); grava las primeras copias de Escrituras de constitución de hipotecas sobre un inmueble.
Este Impuesto varía según la Comunidad Autónoma. En el caso de la Comunidad de Madrid se abona:
Seguros. Legalmente sólo es obligatorio contratar un seguro básico de daños (también llamado seguro de incendios, ya que cubre esta contingencia) con cláusula expresa de beneficiario a favor de la entidad financiera y por el valor de la vivienda hipotecada.
Además, no es obligatorio contratarlo con la misma entidad financiera, sino que basta con que ésta sea beneficiaria de la póliza en caso que el seguro se haya firmado con otra compañía, y que la suma asegurada coincida con el valor de tasación de la vivienda. Sin embargo, las entidades financieras suelen establecer en las condiciones del préstamo la contratación con su entidad de este seguro y, también, otros seguros como: