Tipos de contratos

La compraventa de una vivienda supone la firma de un contrato por el que se procede a la transmisión entre partes de una vivienda. El proceso de compraventa de una vivienda, desde su búsqueda hasta el momento en que se entra a vivir en ella, conlleva unos gastos, así como una serie de trámites y documentos que han de tener en cuenta, tanto el comprador como el vendedor. Incluso, antes de adquirir la vivienda, es posible que sea necesario desembolsar algún importe para asegurar la compra o para conocer la situación legal en que se encuentra. Una vez finalizada la búsqueda y elegida la vivienda a adquirir, ya sea ésta una vivienda nueva o una vivienda usada, es necesario seguir una serie de pasos:

• Paso 1: Solicitar una Nota Simple Informativa, informa sobre el estado de  la vivienda, Además, proporciona información sobre linderos, tamaño y usos de zonas comunes, entre otros.
• Paso 2: Comprobar que el vendedor esta al día en sus pagos con la Comunidad de Propietarios.
• Paso 3: Comprobar que el vendedor haya pagado el Impuesto sobre Bienes Inmueble (IBI).
• Paso 4: Opción de compra y Arras o señal, promesa de compraventa. Es muy probable que antes de producirse la compraventa de la vivienda sea necesario realizar un contrato que asegure la compra. Para ello existen diferentes tipos de contratos, como los antes mencionados.

Otros gastos destacados son:

• Escritura Pública ante Notario: El Código Civil establece que los gastos de notaría se distribuyen entre los contratantes de forma que el vendedor debe hacerse cargo del coste de la matriz de la escritura, es decir de la original y el comprador está obligado al pago del coste de la primera y sucesivas copias de la misma.
• Impuestos:
  • (a) Viviendas Nuevas:
    • Impuesto sobre el Valor añadido (IVA).
    • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que grava las primeras copias de Escrituras de compraventa de viviendas nuevas.
  • (b) Viviendas Usadas:
    • Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).
    • Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana o Plusvalía Municipal, que se paga cada vez que hay una transmisión de la vivienda (venta), cuyo importe es la diferencia de valor desde la anterior venta.
• Inscripción en el Registro de la Propiedad.
• Gastos de Gestión. Finalmente, después de la compra, hay otros gastos a tener en cuenta. En una vivienda nueva hay que contratar el alta de los suministros básicos como son el gas, la luz, el agua, etc., así como los gastos propios de la Comunidad de Propietarios. Por su parte, en una vivienda usada puede ser que necesitemos dar de alta alguno de los suministros básicos o bien realizar los trámites necesarios para el cambio de titularidad.

Tipos de contratos privados

¿Qué tipos de contratos privados hay para comprar una vivienda?

Una vez que se ha tomado la decisión de comprar una vivienda, se debe de firmar algún tipo de contrato con el vendedor para fijar las condiciones de la compra. El  contrato privado es totalmente válido y obligará a las partes en todos sus términos.

Los diferentes contratos que se pueden firmar son:

• Contrato de arras o señal, es un pago a cuenta o como señal de la compraventa que será descontado del precio final de la vivienda. Se trata de un compromiso no definitivo, pero que en el caso de que algunas de las partes se retracte conllevará una penalización (tal y como establece el Código Civil). Las arras pueden ser penitenciales o confirmatorias.
• Promesa de compraventa, se trata de un acuerdo contractual que tiene por objeto la celebración de un futuro contrato de compraventa. Esta promesa permite a los contratantes el cumplimiento de lo que se ha pactado; en caso contrario se pueden reclamar daños y perjuicios.
• Opción de compra, este contrato da derecho a comprar la vivienda en una fecha determinada a un precio pactado. La opción de compra se obtiene adelantando dinero sobre el precio de la vivienda y que puede convertirse, si se pacta, en parte del precio de la compraventa de la vivienda.
• Contrato privado de compraventa, mediante este contrato el vendedor queda obligado a entregar una determinada vivienda y el comprador a pagar el precio pactado por ella. La compraventa se convierte así en obligatoria para ambos aunque no esté formalizada ante Notario.